Malgré un contexte qui demeure confus, la Fédération des promoteurs immobiliers et la Fédération française du bâtiment ont établi des perspectives pour leur secteur respectif en 2022, des hypothèses vraisemblables, tenant compte de la progression de l’activité en 2021 et des facteurs identifiés et condamnés à persister dans les mois à venir.

Une situation sanitaire plus sereine, qui relâcherait la pression sur l’économie, devrait amorcer un simple ralentissement de la croissance qui passerait, à prix constants, de 6,7 % en 2021 à 3,5 % sur l’année en cours. Il convient de rappeler que la baisse de croissance enregistrée sur 2020 de l’ordre de -7,9 % n’est pas compensée par l’allant de 2021. Alors qu'Emmanuel Macron est venu défendre sa politique en matière de logement face au secrétaire général de la Fondation Abbé Pierre, les professionnels du secteur évoquent leurs difficultés récentes et partagent leurs perspectives pour les années qui s'annoncent. 

Pas de promotion pour la promotion

Si les ventes ont progressé par rapport à une année 2020 cataclysmique, elles sont restées nettement inférieures à leur niveau des années précédentes. Les contraintes qui pèsent sur l’offre interdisent de satisfaire à une demande au rendez-vous, portée par la progression du revenu des ménages, des conditions d’accès au crédit toujours favorables et l’attractivité persistante du logement neuf. Pour Pascal Boulanger, Président de la FPI France : "Les clients sont bien là, mais les difficultés que nous rencontrons pour lancer les programmes attendus par les ménages pèsent sur les ventes. La France se prive ainsi d’un puissant levier de croissance économique ; elle se prive également d’un accélérateur de la transformation des villes, vers un modèle plus vert, plus agréable et plus abordable." Les mises en vente, indicateur clé de la dynamique de production de la promotion immobilière, ont considérablement baissé entre 2019 et 2020, avant d’enregistrer un rebond au premier semestre 2021, puis une nouvelle dégringolade au troisième trimestre (-5 %). Un recul qui trouve son explication dans un phénomène devenu structurel : en rythme annuel, les maires autorisent aujourd’hui 50 000 logements collectifs de moins qu’en 2017.

Construction restaurée

Avec 390 000 ouvertures de chantier en 2021, les mises en chantier de logements neufs se ressaisissent avec une progression de 11,23 % par rapport à 2020 mais seulement supérieures de 0,9 % à leur niveau de 2019. Il n’en demeure pas moins que l’activité reste éloignée de ses standards de 2017 et de 2018, respectivement à 437 000 et 399 000 mises en chantier. La progression des autorisations se révèle plus résolue avec 472 000 unités de logements en 2021 soit 48 000 de plus que la moyenne long terme. Cette hausse s’établit à +19,9 % par rapport à 2020 et à +4,9 % par rapport à son niveau pré-crise. Un allant constitutif des anticipations de la RE2020, de la transformation en réglementation des préconisations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), du "zéro artificialisation nette" et du goût des français pour la maison individuelle. Ces dynamiques mises bout à bout devraient se traduire par une hausse de 2,1 % des mises en chantier sur l’année 2022. La production de logements neufs pourrait, du fait des délais de réalisation, progresser de 7,3 %.

Des interrogations demeurent notamment pour ce qui concerne l’usage que vont faire les ménages de leur surplus d’épargne. Un réservoir non négligeable qui pourrait profiter au marché de la construction. Autre hypothèse : le marché du crédit, en dépit des tensions inflationnistes consécutives de la crise des matériaux et de l’énergie, devrait se prolonger jusqu’à la fin du premier semestre 2022, soutenu par une intervention constante des banques centrales.

Alban Castres

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