Acteur atypique de l’immobilier, GA Smart Building réalise des bâtiments intelligents et durables, à l’heure où les réglementations rattrapent les simples discours. Sébastien Matty, président du groupe, décrit les convulsions qui traversent l’industrie immobilière et partage sa vision de l’immeuble de demain.

Décideurs. Quelle est l'empreinte de GA Smart Building en France ?

Sébastien Matty. GA Smart Building est un acteur que l’on qualifie d’atypique et d’engagé dans le secteur de l’immobilier et de la construction. Atypique pour son savoir-faire en construction hors-site, secteur dont nous sommes les leaders en France, dans un modèle intégré. En d’autres termes, nous embrassons différents métiers et couvrons globalement l’ensemble de la chaîne de valeur de l’industrie immobilière depuis la conception des immeubles à l’ingénierie en passant par l’industrialisation à travers différentes casquettes : entreprise, promoteur et gestionnaire d’actifs. Tout ça au service des meilleurs immeubles, donc des meilleurs usages. Atypique car la société appartient majoritairement à ses salariés, dans un schéma de LBO dans lequel ils détiennent 60 % du capital du groupe, le reste étant détenu par un pool d’investisseurs financiers. Engagé notamment dans la problématique climatique, le groupe ayant pour ambition d’avoir une empreinte environnementale et sociale positive et d’être  leader sur ces domaines. Nous sommes attachés à montrer la voie d’une industrie vertueuse, que ce soit sur la qualité de vie des gens qui vivent et travaillent dans les immeubles qu’on livre comme d’un point de vue social et sociétal. GA Smart Building c’est 800 collaborateurs, un siège social à Toulouse et une intervention sur les principales métropoles françaises avec une présence historique sur l’Île-de-France. En dehors de l’équipe commerciale, ce maillage se traduit par un total de huit sites de production en France, dont trois usines de fabrication en béton, une usine de menuiserie d'aluminium, une usine d’équipement de traitement d’air et trois usines Ossabois dédiées à la construction bois.

Sur quelles typologies d’actifs intervenez-vous ?

Nous sommes, à l’origine, spécialistes du bureau mais adressons plus largement l’immobilier d’entreprise et sommes présents en logistique, dans les projets industriels également, le stockage ou les parkings. Depuis quelques années, nous avons étendu ce spectre à d’autres marchés tels que l’hôtellerie ou le résidentiel géré, pour progressivement nous déployer sur le résidentiel. L’intégration d’Ossabois en 2018, l’un des leaders de la construction bois dans le résidentiel français, en est l’illustration. Depuis peu, nous avons intégré une équipe chargée de ce segment de marché avec la casquette de promoteur.

"GA Smart Building est un acteur que l’on qualifie d’atypique et d’engagé"

Comment percevez-vous les nouvelles réglementations en matière de développement durable ? 

Nous les appelions de nos vœux car nous avons la conviction que nous pouvons exercer notre métier de manière plus responsable. L’un des leviers pour y arriver et entraîner la transformation de notre industrie en ce sens relève du domaine réglementaire. Ça a été le cas de l’énergie, un sujet que l’on a vécu et devancé. Aujourd’hui, nous délivrons des immeubles de haute qualité d’un point de vue énergétique, c’est de plus en plus le cas pour les autres acteurs également. Cette réglementation progressive instaure un cadre, des règles du jeu communes à tout le monde, et établit des critères objectifs de valeur. De notre point de vue, la réglementation est donc très bénéfique à la transformation de notre secteur. Nous aimerions d’ailleurs qu’elle s’accélère. On qualifie aujourd’hui de RE2020 une réglementation qui va rentrer en vigueur en 2022 pour le résidentiel et qui n’est pas encore déterminée pour le tertiaire. Ces règles du jeu nous font cruellement défaut compte tenu de l’urgence climatique. Toutes ces normes relèvent du bon sens et nous ne pouvons que nous en réjouir. D’autres sujets qui sont également de l’ordre du législatif, comme la question de l’artificialisation des sols, posent d’autres questions et appellent d’autres réponses. Ce sont des sujets qui nous occupent car ils ont un poids important dans l’empreinte environnementale et carbone de nos opérations.  

Comment intégrez-vous ces réglementations dans votre stratégie ? 

Notre philosophie consiste à délivrer des immeubles vertueux, exemplaires et pionniers sur les exigences futures, qui puissent répondre au plus tôt aux attentes de nos clients. À l’instar des réglementations thermiques, qui ont progressivement monté le niveau d’exigence réglementaire, nous souhaitons devancer la réglementation. C’est ce que nous proposons sur le carbone, nouvel enjeu environnemental prégnant dans l’immobilier. Cette anticipation qui participe de notre marque de fabrique nous permet de devancer les évolutions normatives pour que nos clients investisseurs répondent au mieux aux demandes de leurs clients utilisateurs. Pour ce faire, notre stratégie exige le développement d’une ingénierie pour adresser ces sujets, ingénierie qui doit pouvoir aussi trouver le meilleur compromis entre impact financier et impact carbone. En parallèle, nous développons des produits décarbonés, notamment sur la mixité bois/béton afin de limiter les coûts comparativement à une solution tout bois. Notre philosophie réside donc dans une stratégie de l’offre visant à contribuer à cette transformation et une vision sur l’objectif de neutralité carbone qui concerne maintenant toutes les activités dont les nôtres.

"L'immobilier, plus que jamais, passe un message"

Auriez-vous des exemples pour illustrer cette vision ?

Notre expérimentation par anticipation du label E+C-, qui préfigurait la RE2020, nous a permis d’obtenir un bilan des opérations délivrées, en amont. À titre d’exemple, nous avons livré un très bel immeuble de bureaux de 20 000 m² pour Safran en 2021 qui, à sa conception en 2018, répondait déjà aux enjeux RE2020 qui s’appliqueront en 2022. Nous avions donc une avance de quatre ans sur les exigences réglementaires en ce qui concerne le bilan carbone. Aujourd’hui, nous allons plus loin et sommes engagés sur des opérations exemplaires telles que l’immeuble "Astérie" à Bordeaux qui dépasse de 30 % la RE2020. Il s’agit d’un immeuble de bureaux donc ce résultat dépasse ce que l’on comprend aujourd’hui des objectifs tertiaires qui ne sont pas encore parfaitement établis.

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Immeuble "Astérie" à Bordeaux (© Baumschlager Eberle Architectes)

Cette réglementation vient-elle élargir votre clientèle du fait des obligations qui l’accompagnent ?

Elle vient valider notre positionnement et le rend accessible à davantage de clients. Par exemple, le décret tertiaire qui impose des obligations pour ce qui est de la performance énergétique à tout propriétaire ou utilisateur d’immeuble de plus de 1 000 m² fixe un seuil de performance en deçà duquel il n’est pas nécessaire d’améliorer l’immeuble. Les immeubles que nous délivrons depuis quasiment dix ans répondent à cette obligation, ce qui vient valider cette avance réglementaire et permettre d’y répondre à moindre coût.

Quelle est votre vision de l'immeuble de demain ? 

Le smart building converge de plus en plus vers le green building et la low tech. Nous avons très tôt intégré des technologies dans notre métier de constructeur, notamment à travers la maquette numérique. Nous nous méfions, en revanche, de l’intégration systématique de la technologie dans les immeubles, et nous questionnons le bénéfice qu’elle apporte : beaucoup de solutions ne correspondent pas forcément à des attentes ce qui nous encourage à limiter leur utilisation à des usages réels. Concernant l’immeuble de demain, notre vision n’est donc pas celle d’un immeuble exclusivement technologique. Nous avons la conviction que l’immobilier favorise le bien-être pour ceux qui habitent dans les immeubles ou la performance pour les équipes et les entreprises. Cette conviction s’est trouvée renforcée par les bouleversements de ces derniers mois et les évolutions d’usages qui les ont accompagnés. L’immobilier, plus que jamais, passe un message. L’immeuble de demain est donc premium et se doit de symboliser le projet d’une entreprise ou la vie que l’on veut mener. L’immeuble dit aussi quelque chose sur la manière dont il a été développé et dont il a été construit. À ce titre, le hors-site offre à la ville des bénéfices indéniables : chantiers plus courts, moins de nuisances, moins de congestion... C’est une industrie naissante qui incarne le futur de la construction.

"Le réemploi est un segment de notre activité qui va beaucoup progresser"

Pourriez-vous revenir sur les bienfaits de cette industrie ?

Avec la délocalisation de la production, les camionnettes, les camions et les transporteurs convergent plutôt vers les usines. Nos chantiers aujourd’hui ont vu  le nombre de flux divisé par deux, trois ou quatre par rapport à un chantier traditionnel. On a donc affaire à un vrai levier d’amélioration : les transports ont moins d’impact sur l’urbain. À titre d’exemple, pour nos immeubles de bureaux, nous fabriquons des modules sanitaires dans les usines, et par ce biais, nous divisons le nombre de transports par camion par 18. La logistique de ces flux a été optimisée. Autre exemple : sur notre chantier à Gennevilliers, nous acheminons l’ensemble des planchers depuis notre usine de Rouen par transport fluvial jusqu’au port. Ce faisant, nous divisons par deux l’empreinte carbone du transport de ces éléments.

Quels sont vos axes de développement ?

Ils sont multiples. Nous ne l’avons pas encore évoqué mais le réemploi est un segment de notre activité qui va beaucoup progresser. La mise en route est plus lente que nous ne l’espérions, pour des questions de structuration du marché, de rencontre de l’offre et de la demande, d’acceptabilité… Il constitue néanmoins un levier très significatif pour améliorer le bilan carbone et se conjugue à des bénéfices financiers indéniables. La rénovation représente à la fois une partie de notre vision de l’immeuble de demain et un axe de développement lié à l’obligation croissante de maintenir un faible niveau d’artificialisation des sols. Cette activité va nous orienter, de plus en plus, vers des sites existants, que ce soient des friches industrielles ou des bâtiments à transformer. Notre développement consiste également en une diversification géographique. Après Bordeaux et Lyon, nous comptons bien poursuivre notre maillage territorial avec des implantations supplémentaires. Le résidentiel enfin qui constitue un axe de développement supplémentaire et indispensable en ce qu’il nous ouvre la possibilité de nous déployer sur des opérations sur lesquelles, jusqu’à aujourd’hui, nous étions dans l’obligation de nous associer à un développeur ou un promoteur résidentiel.

Propos recueillis par Alban Castres
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