La surproduction tertiaire des années 1990, la crise des subprimes de 2008 et les dettes souveraines de 2010 ont pour dénominateur commun la question de la conversion du bureau en logement. Un pattern du recyclage urbain qui resurgit au lendemain d’une profonde mutation des habitudes de travail et au cœur d’une crise du logement décrite comme durable.
Du bureau au salon, du tertiaire au logement
Le télétravail s’étant durablement inscrit dans le paysage de l’entreprise, celui-ci a eu pour corollaire le remaniement des stratégies immobilières. Ainsi, la tendance est à la rationalisation des espaces et à l’hypercentralité. Cette polarisation autour d’un nombre restreint de bureaux contraste avec les nombreux locaux vacants dont l’une des issues serait leur intégration au sein du parc immobilier résidentiel.
Alignement des planètes
La vacance tertiaire et la crise du logement redonnent de la visibilité aux actifs résidentiels délaissés depuis une vingtaine d’années. Les investisseurs institutionnels s’étant massivement délestés de leur patrimoine résidentiel , revoient leur copie face aux consignes des collectivités locales et aux exigences des preneurs à bail. Ainsi, l’engouement des pouvoirs publics face aux projets de sobriété foncière se traduit par une réglementation florissante en la matière dont la "zéro artificialisation nette", la loi Élan, ou encore la loi Climat et Résilience. En outre, l’élitisme grandissant des utilisateurs a limité la demande francilienne au noyau de Paris intra-muros et de quelques spots de la première couronne. En somme, ces locaux se livrent à une forte concurrence en équipements, accessibilité et commodités, qualité de vie au travail et optimisation énergétique passée au crible du décret tertiaire. Cette course effrénée précipite l’obsolescence géographique et technique des immeubles ne remplissant pas cette feuille de route. Or, leur mise à niveau par l’injection de capex n’est pas synonyme d’une valorisation suffisante de loyers, du fait du déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. En somme, ce chemin semé d’embûches invite à modifier le cahier des charges et le changement de destination du tertiaire au résidentiel apparaît séduisant. D’où l’alternative du changement de destination, encouragé par la convergence des taux de rendement résidentiel et tertiaire, qui se talonnent de 50 points de base, et la résilience du logement face aux chocs économiques. "La hausse des taux de rendement attendus par les investisseurs en tertiaire a entraîné une baisse significative des prix métriques des transactions de bureaux, témoigne Stéphane Imowicz, PDG d’Ikory, spécialiste du résidentiel. Ce qui était impensable même dans le QCA il y a quelques mois est devenu aujourd’hui réalisable avec la convergence des prix au mètre carré."
"La hausse des taux de rendement attendus par les investisseurs en tertiaire a entraîné une baisse significative des prix métriques des transactions de bureaux" Stéphane Imowicz, PDG d’Ikory
Tendance de fond
La reconversion de certains actifs se traduit par une réelle profondeur de marché, comme en atteste Raphaël Tréguier, président de Kareg IM : "Le marché de la transformation de bureaux en logements est en réalité extrêmement vaste, tant du côté de la demande que de l’offre. Côté demande, l’Île-de-France souffre d’un manque de 300 000 logements, soit environ 20 millions de mètres carrés, à raison d’une moyenne de 65 mètres carrés par logement. En face, ce sont 4 millions de mètres carrés de bureaux vacants à date, recensés par les conseils, et peut-être deux fois plus si l’on considère les immeubles encore occupés, mais déjà obsolètes." Une poignée d’investisseurs ont eu le nez creux : les fonds Harvestate Office Conversion Fund et Novaxia, la Foncière de Transformation Immobilière, filiale du groupe Action Logement en ont ainsi fait leur marque de fabrique. Depuis 2016, le rendement des 800 opérations annuelles constaté à l’échelle nationale tend à s’étendre, compte tenu de la justesse de l’offre par rapport à des besoins tangibles.
"Le marché de la transformation de bureaux en logements est en réalité extrêmement vaste, tant du côté de la demande que de l’offre" Raphaël Tréguier, président de Kareg IM
Des résistances de forme
Ces projets se heurtent toutefois à une pratique plus alambiquée et à la réalité du terrain. D’une part, les villes exprimant une sous-offre de logements et une offre tertiaire saturée se trouvent favorisées, à l’instar de Paris, de la région Auvergne-Rhône-Alpes, des Hauts-de-France et de la région Paca. D’autre part, l’environnement de l’immeuble doit être adapté à son nouvel usage. À défaut, les projets initialement conçus pour accueillir des travailleurs devront être repensés, à l’image d’une vie de quartier. Cela suppose des investissements massifs, sans pour autant garantir au mètre carré résidentiel futur un prix supérieur à celui du tertiaire actuel. Par ailleurs, ledit programme doit passer sous le spectre d’autorisations administratives et d’un Plan local d’urbanisme, peu ou prou modernisé selon les desiderata des villes. S’ensuivent les caractéristiques propres au bâti qui requièrent technicité et allongement de l’enveloppe travaux. Certaines configurations de bâtiments s’avèrent plus adaptées, notamment les immeubles haussmanniens de la capitale. En effet, il est plus aisé de réattribuer à une bâtisse sa destination d’origine que de lui en créer une nouvelle. "Il y a une vraie coupure entre maires pro et anti-transformation, ajoute Stéphane Imowicz. Pour les derniers, créer des mètres carrés additionnels de logement implique de construire des équipements coûteux sans amélioration de leurs recettes. Ce sont des situations de blocage qui pourraient être facilement surmontées par une concertation entre les élus et l’État."
In fine, le télétravail a fait du salon un bureau. Au bureau de devenir salon. C’est le défi que se sont lancé certains investisseurs ad hoc en stratégie value-add. Un marché de niche indispensable, en attendant la réversibilité programmée des immeubles de demain.
Maureen Nugent
