Dans une industrie calquée sur l’usage et une société éduquée aux problématiques environnementales, les acteurs de l’immobilier s’intéressent de plus en plus aux données générées par leurs actifs. Décryptage du phénomène avec Grigor Hadjiev, Head of Product & Development West Europe d’Allianz Real Estate, et Antoine Ziliani, co-founder et COO de Square Sense.

Comment est née votre collaboration ?

Grigor Hadjiev. La data est au cœur de notre stratégie d’investissement et d’asset management. Les bâtiments qui composent notre portefeuille immobilier commencent à générer beaucoup de données et leur exploitation est cruciale. Nous nous sommes donc rapprochés de Square Sense pour collecter et structurer ces données.  

Antoine Ziliani. Je pense que nous étions au bon endroit, au bon moment et avec la bonne solution. Optimiser la performance financière et environnementale d’un portefeuille immobilier, via l’exploitation de la donnée de ses immeubles constitue l’élément central de notre solution..

Pourriez-vous décrire l’intégration de la technologie Square Sense sur le parc immobilier d’Allianz Real Estate ?

G. Hadjiev. Nous avons lancé en 2019 un ambitieux programme de digitalisation des immeubles selon trois objectifs principaux : l’amélioration de la performance environnementale, la création d’une offre de services aux locataires et l’accompagnement de leur retour au bureau, et la rationalisation de notre exploitation. Ces points nécessitent une compréhension et une structuration des données de sorte à ce que l’asset manager puisse les interpréter. Allianz Real Estate peut ensuite prendre des décisions.

Comment se manifeste cette intégration ?

A. Ziliani. Il existe deux niveaux d’intégration : l’un est principalement technique et consiste en la connexion des différentes sources de données disponibles dans l’immeuble. Il s’agit ensuite de donner du sens à cette donnée et c’est notre rôle de data scientist. Le second niveau réside dans les processus, le fait d’engager les asset managers à exploiter les données. Il y a de vrais enjeux managériaux dans l’accompagnement de ces métiers et l’évolution de leur pratique. Anticiper, accélérer et fiabiliser les prises de décisions, avec un objectif d’impact financier et environnemental. Grâce à sa solution, Square Sense représente un tiers objectif sur l’évaluation des différents éléments pouvant affecter la gestion d’actifs.

Peut-on déployer cette technologie en amont d’une acquisition ?  

G. Hadjiev. Tout bâtiment, qu’il soit construit ou non, génère de la donnée qui peut ensuite être traitée par Square Sense. Il nous semble intéressant d’analyser de potentielles acquisitions sous cet angle. En revanche, c’est encore un peu tôt et le marché n’est pas assez mature pour nous permettre de disposer de ces éléments en amont.

A. Ziliani. Sur le patrimoine existant, Allianz Real Estate se prépare à enrichir ses actifs avec l’historique des données et leur interprétation. Lorsque cela est juridiquement possible, la transmission de cette data aux acquéreurs potentiels apporte un complément de valeur à l’actif.

"Nous avons la conviction que la donnée générée par un immeuble constitue un actif en soi"

Pensez-vous que cette transmission va se répandre voire devenir obligatoire ?

G. Hadjiev. Prochainement, certains bâtiments devront  être équipés d’un équivalent de la GTB centralisant les données d’exploitation des immeubles. La plateforme Operat a pour vocation de consolider les données énergétiques des immeubles. Nous avons la conviction que la donnée générée par un immeuble constitue un actif en soi et que l’exploitation de cet actif sera la norme de demain, sachant que les données récupérées répondent toutes aux exigences du règlement Général sur la Protection des Données tant sur la protection de ces données que sur notre responsabilisation dans leur traitement.

Comment se matérialise l’intégration de cette technologie dans le portefeuille d’Allianz Real Estate ?

G. Hadjiev. Notre ambition réside dans la mise en place d’un système de partenariat permettant d’avoir des équipements fiables dans les bâtiments et exploitables par les partenaires locaux qu’ils soient aux Etats-Unis ou en Asie avec en point d’orgue l’assurance que chaque bâtiment dispose de la meilleure technologie. A titre d’exemple, les données d’occupation des immeubles sont éloquentes : les entrées dans un immeuble permettent d’observer le retour au bureau et ses conditions. Ce que l’on constate c’est que les salariés reviennent de manière inégale d’un pays à l’autre mais surtout qu’ils y reviennent souvent les mêmes jours. Ce type de comportement est inattendu et nécessite d’en mesurer l’ampleur.

Quel genre de décision découle de ce type d’analyse ?

G. Hadjiev. Jusqu’à présent tout portait à croire que le home office tuerait le bureau. Or, ces comportements de groupes attestent du contraire et empêchent une réduction considérable des surfaces. Cette tendance nous amène à songer à des bureaux plus flexibles et attractifs pour les usagers, pour un nombre de mètres carrés équivalent. La donnée participe à une meilleure compréhension des nouveaux usages et à l’anticipation des besoins des utilisateurs.

A. Ziliani. Nous n’avons pas encore identifié tous les usages possibles de la data et c’est là l’intérêt de ce métier et le sel de cette aventure. L’accès à cette source d’informations phénoménale constitue un gisement de valeurs extraordinaire. Exploiter ce gisement représente un énorme facteur différenciant pour Square Sense et accompagner Allianz Real Estate dans ce dispositif une opportunité fantastique.

"Nous n’avons pas encore identifié tous les usages possibles de la data et c’est là l’intérêt de ce métier et le sel de cette aventure"

Qu'est-ce qui caractérise votre partenariat ?

G. Hadjiev. Il nous apparaît très important d’être certain que nos partenaires aient une présence locale très forte. L’interprétation d’une même donnée ne se traduit pas par la même action dans chaque pays d’où la nécessité d’un partenaire local pour centraliser et coordonner la data à l’échelle de l’actif et puis de pouvoir  tirer des conclusions à l’échelle du patrimoine. J’en profite pour préciser que la propriété de la donnée nous est essentielle. Square Sense opère en data analyst des données de nos immeubles pour le compte d’Allianz Real Estate, ils font partie de l’équipe tout en en étant externe via un partage poussé de leurs méthodes et modes de fonctionnement. Nous avions la volonté d’être notre propre data scientist mais l’évolution rapide des tendances nous a poussé à privilégier un partenariat pour commencer.

A. Ziliani. Nous nous établissons comme un partenaire opérationnel d’Allianz Real Estate. La confiance est primordiale dans ce partenariat et la propriété des données fait partie des clefs de cette confiance. Nous n’avons jamais eu la prétention d’exploiter les données dans notre coin, la transparence dans le traitement est un prérequis pour nos clients.

Propos recueillis par Alban Castres

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