Ceux qui espéraient que 2026 marquerait un retour des beaux jours pour l’immobilier français en seront pour leurs frais : le bilan Immostat pour le premier trimestre a été publié, et il est particulièrement mauvais.

Commençons ce tour d’horizon par les chiffres de l’investissement, qui se sont portés à 1,86 milliard d’euros pour les trois premiers mois de l’année, soit une baisse de 48 % par rapport à l’an passé. Une chute violente qui nous ramène aux volumes de 2010.

Reste à voir le détail de ces chiffres par activité, à commencer par le commerce, qui a atteint les 849 millions d’euros, contre 1,36 milliard l’an passé. Une baisse certes importante, mais qu’il convient de nuancer. En effet, le Q1 2025 avait été porté entre autres par des cessions du groupe Kering (837 millions à elles seules). La comparaison avec les 463 millions du premier trimestre 2024 peint une image bien plus flatteuse du secteur. Les transactions de portefeuilles (Galeries Lafayette, Frey, AEW…) représentent plus de la moitié du volume de transactions.

Le secteur de la logistique est lui touché de plein fouet par les instabilités internationales, avec des acteurs qui prennent une position attentiste en ce début d’année. Résultat : seulement 224 millions depuis le début de l’année, soit une baisse de 64 % par rapport à 2025 – un niveau proche de celui de 2018.

Du côté du bureau, les choses ne vont pas mieux. L’investissement s’est porté à 695 millions d’euros, en baisse de 51 % par rapport à l’an passé. Du jamais vu depuis 2010 ! L’essentiel de l’activité se concentre sans surprise sur l’Île-de-France en général et le QCA en particulier. Ces deux secteurs représentent ainsi respectivement 78 et 65 % de l’investissement. Seuls 106 millions ont été investis dans les bureaux hors de la région capitale.

Avis de tempête pour le bureau

Au-delà des simples chiffres de l’investissement, c’est tout le secteur du bureau qui est dans la tourmente. Le début d’année 2026 est tout simplement le pire pour la demande placée depuis plus de 20 ans, 2004 pour être précis. Seuls 368 000 mètres carrés ont été commercialisés au premier trimestre, soit 15 % de moins qu’en 2025. Une chute causée exclusivement par l’effondrement des grandes surfaces de plus de 5000 mètres carrés (-48 %), puisque les petites surfaces affichent, elles, une faible croissance.

Le contexte économique et politique a freiné considérablement l’activité transactionnelle de ces trois premiers mois, qui s’inscrivent dans la continuité du T4 2025. Les entreprises diffèrent ou ajustent leurs décisions immobilières devant cette absence de visibilité. « Les événements récents au Moyen-Orient, s’ils perdurent, pourraient avoir un impact négatif sur les négociations en cours et ralentir encore un peu plus l’activité », commente Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman & Wakefield.

Le centre de Paris marque la pause

Après plusieurs années en forte hausse, l'offre placée dans le centre de Paris marque un fort recul : baisse de 23 % pour le QCA et de 28 % dans le centre ouest. Le stock de biens disponibles est abondant (+39 % en un an), avec de nombreux actifs restructurés, tandis que les valeurs locatives sont élevées, dépassant les 1000 € par mètre carré et atteignant même les 1250 euros par mètre carré pour certains actifs prime ! Des sommes qui mettent ces biens hors d’atteinte d’une bonne partie des utilisateurs. Résultat, ces derniers se reportent sur le reste de la capitale, en quête de loyers plus abordables. La tendance est spectaculaire : hausse de 61 % sur les 14e et 15e arrondissements, de 52 % sur les 3e, 4e, 10e et 11e, et de 31 % sur les 12e et 13e.

Les choses ne vont pas beaucoup mieux en banlieue. La demande placée en première couronne se divise par deux d’année en année. La seconde couronne connaît une forte hausse du volume placé (+92 %) – une performance aux airs de trompe-l’œil, car gonflée par deux transactions de plus de 20 000 mètres carrés, à Vélizy-Villacoublay et Rueil-Malmaison. Rare secteur tirant son épingle du jeu : le Péri-Défense  avec + 89 %. La Défense elle-même offre un bilan mitigé ; si d’un côté les volumes placés sont en baisse de 11 %, les signatures sont en revanches particulièrement nombreuses, signe de l’appétence des preneurs pour les petites surfaces. Avec 31 transactions signées, le quartier vit le meilleur début d’année de son histoire.

Yannis De Fransceco, directeur exécutif Agence Bureaux France chez JLL, estime que le « secteur de La Défense est aujourd’hui particulièrement attractif en raison de son réseau de transport très performant. Les résultats des calculs issus de nos outils digitaux pour mesurer l’impact sur les temps de trajet des salariés lors d’un projet d’implantation ou de déménagement sont clairement à son avantage. Ainsi, si cette attractivité s’est essentiellement exprimée sur les créneaux des petites et moyennes surfaces en ce début d’année, elle devrait également se traduire par plusieurs signatures de grande envergure d’ici à la fin de l’année. ».

Des bureaux vides qui s'accumulent

Au-delà d'une dynamique en berne, le marché du bureau francilien suit donc les mêmes tendances depuis plusieurs années : des utilisateurs qui se concentrent sur des biens plus petits, plus centraux et, surtout, de meilleure qualité. Reste que, si les actifs cochant toutes ces cases trouvent rapidement preneurs, le stock vacant en Île-de-France continue lui de s’accumuler : il représente désormais 6,4 millions de mètres carrés, donc 4,6 millions de m² en seconde main. L’avenir de ce stock d’assets obsolètes en perpétuelle croissance reste donc une problématique majeure pour la région capitale.

François Arias