Soumis à de lourdes obligations en matière de lutte contre le blanchiment, les agents immobiliers doivent composer avec des exigences Tracfin parfois complexes. Entre procédures internes, contrôles renforcés de la DGCCRF et risques de sanctions, une meilleure compréhension des enjeux qu’impliquent cette réglementation et son application s’impose pour exercer l’activité de transaction immobilière dans des conditions optimales.

Depuis 1990, au titre de la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (LCB-FT), les agents immobiliers sont tenus de déclarer aux autorités compétentes les opérations impliquant des fonds dont ils soupçonnent qu’ils proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liés au financement du terrorisme. En effet, en tant que premier poste de dépense des ménages et du fait des montants en jeu, la transaction immobilière représente un enjeu important dans la lutte contre le blanchiment d’argent et la lutte contre le financement du terrorisme avec des risques Tracfin en proportion des sommes impliquées.

Préalablement, les agents immobiliers doivent toutefois s’être dotés de procédures internes et plus généralement d’un dispositif leur permettant de déceler les fonds ayant une origine douteuse pour pouvoir se conformer à cette obligation de déclaration en tant que de besoin. Même s’il apparaît d’expérience que la mise en place de ces procédures internes permettant d’identifier les opérations à risque s’avère encore délicate pour diverses raisons. Or, les manquements à ces obligations peuvent avoir de lourdes répercussions sur les agents immobiliers concernés. En effet, au cours des dernières années, la DGCCRF n’a pas manqué de multiplier les contrôles des agences immobilières et le temps de la pédagogie semble avoir pris fin. En 2023, 1739 agences immobilières avaient ainsi été contrôlées.

En matière de lutte contre la blanchiment d'argent et financement du terrorisme, les procédures internes à mettre en place font office de clef de voûte du dispositif au sein des agences immobilières

En juin 2024, une opération "coup de poing" a été menée par la DGCCRF dans le domaine de l’immobilier de luxe : 16 intermédiaires immobiliers de Saint-Barthélemy et 13 professionnels parisiens du luxe avaient alors été contrôlés. Et, bien que les chiffres relatifs aux contrôles effectués en 2024 ne soient pas encore disponibles, gageons que ces chiffres confirmeront cette amplification des contrôles et des sanctions prononcées. Face à ces contrôles accrus, il est donc primordial de se mettre en conformité avec la réglementation Tracfin, sachant qu’au risque des sanctions pécuniaires importantes s’ajoutent le risque de suspension, voire, plus grave encore, le retrait de la carte professionnelle.

La difficile mise en place des procédures internes

En matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, les procédures internes à mettre en place font office de clef de voûte du dispositif au sein des agences immobilières. En effet, les procédures internes doivent permettre aux agents immobiliers d’identifier les opérations présentant un risque et d’effectuer une déclaration de soupçon lorsque cela est nécessaire selon des critères définis aux termes de ces  procédures.

En cas de contrôle de la DGCCRF, l’existence de ces procédures est bien évidemment l’un des premiers éléments à être vérifié par les enquêteurs. Relevons ici que l’absence de telles procédures constituait jusqu’en 2024 le manquement le plus fréquemment retenu par la CNS. Le temps passant, la fréquence de ce manquement devrait logiquement décroître.

Quand de telles procédures ont bien été mises en place, en pratique, il apparaît toutefois encore souvent que les analyses de risque sont rarement formalisées et consignées par écrit, voire se limitent à demander un certain nombre d’informations, verbalement aux clients. Ainsi, bien souvent, ces démarches ne sont ni systématiques, ni enregistrées, ni suffisantes ou encore ne sont pas effectuées au bon moment. Dans d’autres cas, les maquettes de dossiers existent, mais, au moment du contrôle de la DGCCRF, il apparaît qu’elles sont toujours vides malgré les transactions réalisées.

Ainsi, de bonne foi, des professionnels de l’immobilier estiment se conformer pleinement à leurs obligations alors que tel n’est pas le cas au regard de l’analyse de la CNS. Toutefois, quels que soient les motifs conduisant un professionnel de l’immobilier à ne pas mettre en place de telles procédures ou à ne pas le faire dans les conditions requises par la loi, ce dernier prend un risque très sérieux.

L’évolution du rôle de la CNS : de la sensibilisation à la sanction

L’augmentation du nombre de contrôles effectués au cours des dernières années a mathématiquement entraîné une augmentation du nombre de dossiers transmis à la CNS. Ainsi, les décisions prononcées par la CNS sont passées de 4 en 2014 à 52 en 2023. Or, parmi les professionnels sanctionnés par la CNS, les agents immobiliers figurent, hélas, en tête de classement, puisqu’ils représentent près des deux tiers des professionnels sanctionnés. Soit loin devant les sociétés de domiciliation, les galeries d’art et les casinos…

Par ailleurs, outre que les sanctions prononcées par la CNS sont plus nombreuses (195 en 2023 contre 8 en 2014), nous avons pu constater qu’elles sont également devenues plus sévères au fil des années. En effet, alors qu’en 2015, l’avertissement et le blâme représentaient près d’un quart des sanctions prononcées par la CNS, ces derniers n’en représentaient plus que 7 % en 2023. En définitive, les interdictions d’exercice représentent désormais près de la moitié des sanctions prononcées, interdictions de surcroît complétées par des sanctions pécuniaires…

Les interdictions d'exercice représentent désormais près de la moitié des sanctions prononcées, interdictions du surcroît complétées par des sanctions pécuniaires 

L’évolution de la nature et du nombre de sanctions prononcées par la CNS permet d’apprécier la mutation opérée par la CNS au cours des 10 dernières années : dans l’intervalle, d’organe de sensibilisation, la CNS s’est transformée en organe de sanction. De ce fait, il est important que chaque agent immobilier prenne la pleine mesure du risque que représente pour lui le non-respect de ses obligations Tracfin.

C’est d’autant plus vrai que :

- les sanctions de la CNS peuvent, non seulement, être prononcées contre l’agence immobilière, mais également contre son ou ses représentants légaux ;

- aux sanctions prononcées s’ajoutent les enjeux réputationnels de celles-ci, la CNS ordonnant désormais quasi systématiquement la publication nominative des sanctions, l’anonymisation devenant beaucoup plus rare ;

- les agences immobilières sont également responsables des manquements de leurs collaborateurs, qu’il s’agisse de négociateurs salariés ou de négociateurs indépendants; il convient ici de relever l’importance du rôle des directeurs d’agence, voire de l’utilité de délégations.

Tracfin et les collaborateurs des agents immobiliers

En effet, en tant que personnes assujetties à la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, les agents immobiliers sont responsables des actes de leurs préposés. La réglementation prévoit d’ailleurs expressément que les agents immobiliers doivent assurer "l’information régulière de leurs personnels" en la matière. Les agents immobiliers sont donc responsables des manquements de leur personnel salarié. Toutefois, en pratique, les agents immobiliers font également appel à des agents commerciaux en immobilier, donc des collaborateurs indépendants. Se pose alors la question de savoir si les agents immobiliers sont également responsables des manquements commis par leurs agents commerciaux dans la mesure où ceux-ci sont indépendants.

En 2024, la CNS a rendu une décision laissant entendre que les agents immobiliers étaient également responsables des manquements commis par leurs agents commerciaux. Cette responsabilité des agents immobiliers du fait de leurs négociateurs agents commerciaux, quand bien même ceux-ci sont des travailleurs indépendants, vient donc augmenter le risque de voir leur responsabilité engagée. La vigilance exercée par l’agent immobilier en ce qui concerne la pratique de ces négociateurs indépendants ne doit donc pas être relâchée, que le négociateur en question intervienne auprès du vendeur ou de l’acquéreur. Une surveillance des pratiques de ces négociateurs devra donc s’exercer selon des modalités adaptées (notamment pour éviter les risques de requalification du contrat d’agent commercial en contrat de travail). L’informatique, avec la mise en place de processus automatisés, notamment, peut y contribuer.

D’autre part, il convient de ne pas oublier que, dans le cadre de cette lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme auquel contribuent l’agent immobilier et ses collaborateurs, ceux-ci pourront être amenés à recueillir des données personnelles. La conformité à Tracfin impliquera donc également de se conformer à la réglementation en matière de protection des données personnelles. Il convient de souligner que le manquement à ces obligations peut se révéler lourd de conséquences. Une mise en conformité ne peut donc qu’être vivement recommandée, le temps de la pédagogie en la matière de la part des autorités compétentes paraissant révolu.

 

SUR LES AUTEURS

Jean-Charles Foussat, avocat aux barreaux de Paris et Bruxelles, et Vincent Antraygues, avocat au barreau de Paris, sont spécialisés en droit des intermédiaires de commerce (agent commercial, VDI, VRP, apporteurs d’affaires…) ainsi qu’en droit de l’agent immobilier. À  ce  titre, ils conseillent les agents immobiliers sur les différentes problématiques qui se posent à eux : loi Hoguet, loi Alur, Tracfin, RGPD, droit de l’agent commercial en immobilier, démarchage, etc., ainsi que sur les statuts voisins (apporteurs, indicateurs d’affaires, développeurs fonciers, etc.). Ils accompagnent leurs clients tant en les conseillant à titre préventif qu’en les défendant en cas de contentieux ou de poursuites par les autorités compétentes (DGCCRF, CNS).