IA, offre-demande, conjoncture... le directeur général délégué de Nexity, nous livre son analyse sur l’évolution de son marché.

Décideurs. Quelles évolutions notables survenues ces derniers mois dans le secteur immobilier retenez-vous ?

Jean-Claude Bassien. On a pu observer plusieurs éléments de natures différentes. Le plus important a été l'enclenchement du processus de baisse des taux d'intérêt des banques centrales qui a entraîné la baisse des taux de crédit immobilier et la reprise en volume des crédits immobiliers. C’était une bonne nouvelle car la hausse brutale des taux d’intérêts avait été le déclencheur conjoncturel de la crise. Je rappelle qu’à partir du deuxième semestre 2022, les taux d'intérêts des banques centrales avaient été multipliés par 4 en un an, du jamais vu tant en rapidité qu’en brutalité. Cela a entraîné un assèchement complet du marché du crédit pour les particuliers et a offert aux investisseurs institutionnels des rendements sur produits financiers supérieurs à celui de l’immobilier. 

Fin 2024 par rapport au plus haut de 2019, on pouvait constater une baisse de 45% sur le marché résidentiel, tandis que côté tertiaire, le marché s’est effondré de 70%. Qu’est-ce qui a changé depuis ? La baisse des taux déjà évoquée, ainsi qu’une meilleure prise de conscience par les pouvoirs publics de la crise du logement, avec une stabilité bienvenue des interlocuteurs politiques. L’actuelle Ministre du logement va probablement battre un record récent de maintien à son poste, ce qui n’est pas rien, tout comme les mesures décidées : l’élargissement du prêt taux zéro ou de manière plus marginale l’exonération des droits de succession pour les donations dans une certaine limite de montant pour une acquisition dans le neuf.

Il faut aussi noter qu’une réflexion est engagée sur la fiscalité applicable à l’investissement immobilier. L’élargissement du PTZ est favorable à la relance de de l'acquisition immobilière sur les primo accédants, qui repart à la hausse (+23% au premier trimestre 2025 chez Nexity), alors que le segment des investisseurs particuliers s’est effondré avec la fin du Pinel. Enfin, il est impossible d’ignorer la dégradation de l’environnement géopolitique mondial, et le climat d’incertitude qu’elle suscite, qui par nature n’est pas favorable à l’investissement immobilier qui a besoin de confiance.  

Quel regard portez-vous sur l’immobilier de bureau ?

Actuellement, nous sommes en situation de suroffre d’espaces de bureau. Cela se voit très clairement dans le marché cœur, à savoir la région parisienne, qui représentait jusqu’aux deux tiers du marché national. Il faut d’abord absorber cette suroffre, ceci est l’une des explications de la baisse des investissements de 70% sur le segment bureaux depuis 2019. De plus, dans un environnement économique tendu, les entreprises cherchent à optimiser leur parc locatif en limitant leur empreinte immobilière et en tirant toutes les conséquences des nouveaux usages comme le télétravail et le flex office. Il faudra revenir aux fondamentaux et faire en sorte que le bureau offre une qualité de vie au travail et de productivité supérieure à toutes les alternatives, cela ne passe pas forcément par une surabondance de services, mais par une meilleure conception des espaces de travail tout au long du cycle d’activité journalier.  

On peut en effet faire plus avec moins. Nous nous sommes appliqués à nous-mêmes cette règle avec notre nouveau siège social, Reiwa, à Saint-Ouen. Nous avons quitté un espace de 20 000 mètres carrés pour un autre de 13 000 mètres carrés, en étant certes moins nombreux mais surtout en occupant beaucoup moins d’espace individuel. Nous avons divisé par 3 nos bureaux individuels. Nous offrons la possibilité de travailler littéralement partout dans l’immeuble, tout en proposant des territoires d’équipes et nous avons plus que doublé nos espaces collaboratifs avec 80 lieux de réunion. Tout ceci se traduit par plus de fluidité, d’échange inter-équipes et finalement de productivité. 

Que vous inspire la révolution de l’intelligence artificielle ?

Il faut faire la part de l’accessoire et du principal. Pour nous, le principal, c’est par exemple mieux concevoir notre offre, autrement dit utiliser la puissance d’analyse de l’IA pour booster notre capacité à concevoir nos espaces, et nous permettre de projeter facilement différentes solutions en fonction des paramètres (structure familiale, etc.) et en éliminant au maximum les espaces perdus. Outre la conception, l’IA peut avoir un rôle à jouer en matière de commercialisation. Les sites web des promoteurs pourraient permettre de personnaliser les critères de recherche en fonction des besoins d’usages et des capacités de financement.

Pour notre part, nous avons déployé dans le cadre réglementaire applicable un outil permettant aux développeurs de mieux utiliser les données transmises par les clients à notre centre d’appels. Enfin, comme dans bien d’autres métiers, l’IA a également des atouts en matière d’efficacité opérationnelle, en permettant d’automatiser des tâches. Je fais partie de ceux qui sont convaincus que l’IA est un outil permettant d’augmenter l’intelligence humaine en la concentrant sur la création de valeur ajoutée encore faut-il pouvoir dominer l’outil c’est pour cela que nous avons un plan de formation massive de nos équipes. 

Propos recueillis par Alexandre Hervaud