L’adoption du nouveau PLU bioclimatique de Paris marque la fin de validité des décisions de sursis à statuer rendues depuis 2023. Il convient pour les pétitionnaires de confirmer leurs demandes auprès des services d’urbanisme de la mairie. Le dépôt de nouvelles demandes sera strictement encadré.

La ville de Paris a entrepris une révision de son plan local d’urbanisme (PLU). Le PLU dit « bioclimatique » a été arrêté le 5 juin 2023. Le texte sera soumis dans son intégralité au vote du Conseil de Paris fin novembre 2024 pour une entrée en vigueur au début de l’année 2025. L’une des orientations du PADD encadre strictement les possibilités de transformation de bureaux en meublés touristiques.

À ce titre, l’article UG.1.3.3 du règlement du futur PLU prévoit deux types de mesures :


  • sur les terrains comportant des locaux d’habitations, l’interdiction de transformation des bureaux en hébergements touristiques ainsi que les projets de constructions neuves, d’extensions et de surélévations des locaux d’hébergements touristiques existants ;
  • la mise en place d’un « secteur d’encadrement des hébergements touristiques », où toute création de meublés de tourisme sera interdite. Cette mesure s’applique aux arrondissements 1 à 11 et à une partie du 18e, autour du secteur de Montmartre.

Bien que le PLU bioclimatique ne soit pas encore définitivement adopté, ces dispositions trouvent déjà à s’appliquer depuis juin 2023 grâce au mécanisme du sursis à statuer sur les demandes pouvant compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (art. L.153-11 du Code de l’urbanisme). De nombreux projets de changement de destination et de sous-destination (demande de permis de construire ou déclaration préalable) ont ainsi fait l’objet d’une procédure de sursis à statuer, qui par essence reste une procédure provisoire, qu’il conviendra de régulariser une fois le PLU définitivement adopté. En tout état de cause, le sursis à statuer contraint le pétitionnaire à retarder son projet dans l’attente d’une décision définitive de l’administration. Elle constitue par conséquent une décision faisant grief au porteur de projet et à ce titre, elle peut être contestée devant le juge administratif. Ces décisions ont donné et continuent d’ailleurs de générer un très large contentieux devant le tribunal administratif de Paris. À noter toutefois qu’une autre typologie de contentieux est également apparue entre-temps : celle des refus d’autorisation de transformation de local commercial en meublé de tourisme passé en application des dispositions du Code du tourisme.

Le présent article n’a vocation à traiter ici que la question de la suite à donner aux sursis à statuer, et non aux autres décisions de refus dont celles immédiatement sus-évoquées.
Le projet de PLU bioclimatique vient en effet compléter les réglementations déjà existantes sur les changements de destination et de sous-destination, notamment celles sur le changement d’usage prévu par le Code de la construction et de l’habitation, ainsi que le règlement municipal de la ville de Paris du 15 décembre 2021 imposant une autorisation préalable pour transformer un local commercial en meublé de tourisme en application de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme (délibération 2021 DLH 460).

Enfin, il y a lieu de souligner qu’une proposition de loi a été déposée le 28 octobre 2024, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale en étendant notamment l’application de certaines mesures permises par les travaux d’adoption du PLU bioclimatique à l’ensemble du territoire national (texte de la commission n° 86, 2024-2025).
Le cadre étant posé, il convient de s’interroger sur les suites à donner aux nombreuses décisions de sursis à statuer qui ont été rendues suite à l’adoption des orientations du PADD. Le sursis à statuer peut prendre fin dans deux hypothèses : d’une part, à l’expiration du délai fixé dans la décision de sursis et d’autre part, lors de l’adoption du plan local d’urbanisme dont l’élaboration ou la révision a justifié la décision de sursis à statuer. Ainsi, le sursis à statuer cesse de produire ses effets lorsque le PLU qui a justifié la décision de sursis à statuer est adopté avant l’expiration du délai mentionné dans la décision.

Dans cette hypothèse, les demandeurs dont les dossiers ont fait l’objet d’un sursis à statuer devront impérativement confirmer leur demande dans un délai qui court à compter de la date de l’adoption du PLU et s’achève deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis qui lui avait été indiqué dans la décision de sursis (CE, 11 février 2015, n° 361433). Si le PLU n’est pas adopté avant l’expiration du délai de validité du sursis, le pétitionnaire dispose alors d’un délai de deux mois à compter de l’expiration du délai de validité du sursis pour confirmer sa demande. Une décision tacite d’acceptation est acquise par le demandeur en cas de silence de la ville de Paris à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la demande de confirmation.

En cas d’acceptation tacite ou expresse, il convient de veiller à nouveau à l’observation du délai de retrait de trois mois, la ville de Paris pouvant se trouver dans l’impossibilité d’absorber tout le flux des demandes de confirmation qui lui seront transmises à l’issue de l’adoption du PLU. Le pétitionnaire ayant omis de confirmer sa demande après l’expiration du délai imparti, ne peut déposer une nouvelle demande pour le même projet dès lors que la décision de sursis, suivie de l’absence de confirmation, équivaut à une décision confirmative ayant un effet définitif, rendant une nouvelle demande identique juridiquement irrecevable. Le Code de l’urbanisme n’aborde cependant pas cette question et il est important de souligner que le Conseil d’État ne s’est pas encore prononcé de manière explicite sur cette situation. Attention : l’obtention de l’annulation du sursis et du réexamen de sa demande ne dispense pas de l’obligation de transmettre sa confirmation aux autorités afin d’obtenir de ces dernières qu’elles statuent sur sa demande (CAA Paris, 20 janvier 2004, Flamand, n° 00PA02366).

À noter que le PLU en lui et même et les dispositions en cause vont très probablement faire l’objet de procédures de demande d’annulation devant le tribunal administratif de Paris, notamment sur le fondement du principe de proportionnalité. Si ces recours devaient aboutir, alors, il conviendra de repartir à zéro, et de déposer à nouveau !

Sur l'autrice

Justine Orier intervient à titre principal auprès d’acteurs institutionnels dans le secteur des infrastructures et de la construction. Elle a développé une pratique spécifique, notamment axée sur les permis hôteliers et sur la transformation de locaux en hébergements touristiques. Elle enseigne le droit de l’urbanisme à l’Université de Versailles.