" Si certaines régions offriront de belles opportunités en 2012, d’autres au contraire se verront largement délaissées"
L’investissement immobilier en Europe : une temporisation pour 2012
Dans une Europe bouleversée par la crise de la dette, la croissance de l’immobilier pourtant repartie vivement à la hausse en 2010, va connaître une décélération.
Pour tous les acteurs du secteur de l’immobilier, 2011 devait être une année déterminante. Signe d’une reprise avérée, les chiffres à la fin du troisième trimestre étaient prometteurs puisque les investissements en Europe frôlaient les 77 milliards d’euros, soit une augmentation de 18 % par rapport à la même période en 2010. C’était sans compter sur les perturbations de l’été qui ont fait déferler une vague d’incertitude sur les marchés pour 2012. Dans un environnement économique moins porteur, les analystes ont dû revoir leurs prévisions à la baisse, et ce dès le dernier trimestre 2011. De plus, l’Europe se morcèle et de nouveaux enjeux se dessinent.
Vers un financement qui s’internationalise
L’Europe connaît des temps difficiles. Ralentissement de la croissance, augmentation des taux d’intérêt, fragilisation du système bancaire et destruction massive d’emplois sont les prémices d’une année 2012 qui viendra ternir le tableau de la reprise. Les investissements devraient alors se stabiliser dans l’ensemble, les comportements des investisseurs variant d’un pays à l’autre et d’un type d’actif à un autre. En effet, si certaines régions offriront de belles opportunités en 2012, d’autres au contraire se verront largement délaissées.
Sous la menace de la contagion de la dette, la problématique du financement s’intensifie. En 2012, l’ensemble des acheteurs sera constitué principalement de ceux n’ayant pas besoin de faire appel à la dette pour investir, et des fonds souverains. Ces derniers avaient largement quitté les marchés européens depuis 2007 puisque leur présence est passée de 77 % à 33 % d’investissements en 2011. Face à tant d’opportunités pour entrer sur le marché de la dette en Europe, il apparaît alors évident que 2012 confirmera leur retour, des plus traditionnels aux nouveaux arrivants qui ont déjà pris part à des opérations d’envergures en ce dernier trimestre 2011 (fonds norvégien, fonds chinois…).
Tour d’horizon sur une Europe à trois vitesses
L’Europe élargie est loin de constituer un marché immobilier homogène, laissant augurer différentes réactions face à la crise selon les zones. En Allemagne, en France et au Royaume-Uni, les investissements locaux, encore largement majoritaires, sont un gage de stabilité pour les marchés immobiliers en 2012. En effet, le marché reste sain, ce qui rassure les investisseurs étrangers. Il en va de même pour les pays nordiques qui ont pourtant connu une baisse significative de leur niveau d’investissement au dernier semestre 2011, tout comme les Britanniques. À l’inverse, les pays les plus touchés par la crise que sont le Portugal, l’Espagne et l’Italie (la Grèce étant un cas à part) vont connaître un net recul de par un haut niveau d’endettement et une fuite des capitaux étrangers. Les pays de l’Est, quant à eux, vont bénéficier de leur statut de pays en croissance, affichant un large potentiel immobilier surtout en matière de construction. Il existe néanmoins une grande tendance générale, à savoir que les actifs valorisés seront en 2012 les actifs core sécurisés. On assiste alors à une véritable polarisation des investissements.
Ces trois typologies de pays vont donc suivre chacune une courbe de croissance différente mais vont toutes connaître l’effet de la polarisation. Les capitaux prennent la direction des capitales économiques européennes dont le marché est plus fluide et prévisible. Selon la 22e étude « European Cities Monitor » réalisée par Cushman et Wakefield qui classe les villes les plus attractives en Europe pour les investisseurs, Londres, Paris et Francfort arrivent ainsi en tête. À l’Est aussi la tendance se confirme, la capitale roumaine, Bucarest, enregistrant la plus forte progression. Enfin, au contraire, Rome connaît la plus grande chute en perdant sept places et en se retrouvant à la 35e place.
L’activité en 2012 devrait tout de même continuer de croître mais à un rythme très lent, sous réserve bien entendu que la crise se résorbe en 2012 et que l’Europe passe à côté de la menace qui pèse sur l’économie globale.
Pour tous les acteurs du secteur de l’immobilier, 2011 devait être une année déterminante. Signe d’une reprise avérée, les chiffres à la fin du troisième trimestre étaient prometteurs puisque les investissements en Europe frôlaient les 77 milliards d’euros, soit une augmentation de 18 % par rapport à la même période en 2010. C’était sans compter sur les perturbations de l’été qui ont fait déferler une vague d’incertitude sur les marchés pour 2012. Dans un environnement économique moins porteur, les analystes ont dû revoir leurs prévisions à la baisse, et ce dès le dernier trimestre 2011. De plus, l’Europe se morcèle et de nouveaux enjeux se dessinent.
Vers un financement qui s’internationalise
L’Europe connaît des temps difficiles. Ralentissement de la croissance, augmentation des taux d’intérêt, fragilisation du système bancaire et destruction massive d’emplois sont les prémices d’une année 2012 qui viendra ternir le tableau de la reprise. Les investissements devraient alors se stabiliser dans l’ensemble, les comportements des investisseurs variant d’un pays à l’autre et d’un type d’actif à un autre. En effet, si certaines régions offriront de belles opportunités en 2012, d’autres au contraire se verront largement délaissées.
Sous la menace de la contagion de la dette, la problématique du financement s’intensifie. En 2012, l’ensemble des acheteurs sera constitué principalement de ceux n’ayant pas besoin de faire appel à la dette pour investir, et des fonds souverains. Ces derniers avaient largement quitté les marchés européens depuis 2007 puisque leur présence est passée de 77 % à 33 % d’investissements en 2011. Face à tant d’opportunités pour entrer sur le marché de la dette en Europe, il apparaît alors évident que 2012 confirmera leur retour, des plus traditionnels aux nouveaux arrivants qui ont déjà pris part à des opérations d’envergures en ce dernier trimestre 2011 (fonds norvégien, fonds chinois…).
Tour d’horizon sur une Europe à trois vitesses
L’Europe élargie est loin de constituer un marché immobilier homogène, laissant augurer différentes réactions face à la crise selon les zones. En Allemagne, en France et au Royaume-Uni, les investissements locaux, encore largement majoritaires, sont un gage de stabilité pour les marchés immobiliers en 2012. En effet, le marché reste sain, ce qui rassure les investisseurs étrangers. Il en va de même pour les pays nordiques qui ont pourtant connu une baisse significative de leur niveau d’investissement au dernier semestre 2011, tout comme les Britanniques. À l’inverse, les pays les plus touchés par la crise que sont le Portugal, l’Espagne et l’Italie (la Grèce étant un cas à part) vont connaître un net recul de par un haut niveau d’endettement et une fuite des capitaux étrangers. Les pays de l’Est, quant à eux, vont bénéficier de leur statut de pays en croissance, affichant un large potentiel immobilier surtout en matière de construction. Il existe néanmoins une grande tendance générale, à savoir que les actifs valorisés seront en 2012 les actifs core sécurisés. On assiste alors à une véritable polarisation des investissements.
Ces trois typologies de pays vont donc suivre chacune une courbe de croissance différente mais vont toutes connaître l’effet de la polarisation. Les capitaux prennent la direction des capitales économiques européennes dont le marché est plus fluide et prévisible. Selon la 22e étude « European Cities Monitor » réalisée par Cushman et Wakefield qui classe les villes les plus attractives en Europe pour les investisseurs, Londres, Paris et Francfort arrivent ainsi en tête. À l’Est aussi la tendance se confirme, la capitale roumaine, Bucarest, enregistrant la plus forte progression. Enfin, au contraire, Rome connaît la plus grande chute en perdant sept places et en se retrouvant à la 35e place.
L’activité en 2012 devrait tout de même continuer de croître mais à un rythme très lent, sous réserve bien entendu que la crise se résorbe en 2012 et que l’Europe passe à côté de la menace qui pèse sur l’économie globale.